Immobilieninvestment: So profitieren Sie vom Steuerrecht und der Marktentwicklung

Als Immobilieneigentümer spielt Ihnen das Erbschaftsrecht in die Hände:

Immobilien bringen bei der Vererbung in der Regel deutliche Steuervorteile gegenüber anderen Geldanlagen.

Grundlage der Besteuerung ist die Bewertung der Immobilien.

Aber es greifen Sonderregelungen, die in den meisten Fällen die Erbschaftsteuer reduzieren.

Steuerfreiheit bei Selbstnutzung

So gibt es deutliche Vergünstigungen für die Vererbung selbst genutzter Immobilien, sofern die Kinder oder Enkel die Erben sind und das betreffende Haus oder die betreffende Wohnung selbst bewohnen.

Dann nämlich bleibt die Immobilie nach aktuellem Erbrecht steuerfrei, wenn ihre Fläche nicht mehr als 200 Quadratmeter beträgt und sie mindestens für 10 Jahre in Eigennutzung bleibt.

Bei Ehepartnern gibt es keine Beschränkung nach Fläche. Aber auch hier ist die Voraussetzung eine Selbstnutzung für mindestens 10 Jahre. Außerdem muss die betreffende Immobilie vom Erblasser selbst genutzt worden sein.

Steuerermäßigung bei Vermietung

Wer dagegen eine vermietete Immobilie – etwa ein Mietshaus oder eine Mietwohnung – erbt, profitiert von einem Bewertungsabschlag in Höhe von 10%.

Das heißt: Es wird nicht der volle Verkehrswert angesetzt, sondern nur 90% davon. So honoriert der Staat die mietrechtlichen Beschränkungen, die das Eigentum an einer vermieteten Immobilie mit sich bringt.

Aber selbst wenn Sie keine dieser Vergünstigungen in Anspruch nehmen können, kann die Bewertung von Bestandsimmobilien als Erbmasse nur schrittweise angepasst werden – selbst wenn die Politik hier höhere Bewertungsgrundsätze als bislang verlangt.

Geldvermögen hingegen vererben sich zu Tageskursen und müssen folglich in vollem Umfang versteuert werden.

Von steigenden Rohstoffpreisen profitieren Bestandsimmobilien

Selbst wenn in Zukunft die Rohstoffpreise lediglich auf gleichem Niveau wie jetzt bleiben – denken Sie an Öl, denken Sie aber auch an Baumaterialien wie Kupfer – sind Sie als Immobilieninvestor klar im Vorteil.

Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Die Rohstoffpreise heute sind deutlich höher als noch vor Jahren oder gar Jahrzehnten.

Wer jetzt in Bestandsimmobilien investiert, nutzt die historischen niedrigen Preise der längst verbauten und verbrauchten Rohstoffe. Wer neu baut, muss dagegen für die eingesetzten Baumaterialien das gegenwärtige, deutlich höhere Preisniveau bezahlen.

Ein Preisanstieg ist wahrscheinlich – der Preisunterschied wird größer

Steigen die Rohstoffpreise aber weiter – und davon müssen Sie angesichts des Wirtschaftsbooms in Asien ausgehen – wird der Kostenunterschied zwischen Neubauten und Bestandsbauten noch größer als bisher.

Konkret werden Neubauten in den kommenden Jahren und wahrscheinlich Jahrzehnten relativ im Vergleich zu Bestandsimmobilien betrachtet, allein aufgrund ihres Materialeinsatzes und Energieverbrauchs deutlich teurer als früher gebaute Immobilien.

Diesen relativen Vorteil können Sie ausnutzen, wenn Sie jetzt eine bereits bestehende Immobilie kaufen:

Was deren Kaufpreis anbetrifft, wird sie – selbst bei gleicher Ausstattung – deutlich günstiger sein als jeder Neubau, den Sie jetzt in Auftrag geben und der erst noch gebaut werden muss – mit Material- und Energiepreisen, wie sie heute vorherrschen.

Fazit: Jetzt in Immobilien investieren – oder sich über bereits gekaufte Immobilien freuen

Ökonomen und Analysten rechnen mit einer deutlich steigenden Inflationsrate in der Eurozone bis hin zu einem mittelfristigen Zusammenbruch des Währungsgebiets.

Szenario 1: Inflation kommt (sehr wahrscheinlich)

Für diesen Fall liegen Sie wie beschrieben mit dem Sachvermögen „Immobilien“ richtig – selbst bei Steuern, Zwangsabgaben, einem Lastenausgleich oder sonstigen Horrorszenarien, die Kritiker von Immobilieninvestments wiederholt heraufbeschwören.

Nutzen Sie die niedrigen Kreditzinsen jetzt, da Geld noch zur Verfügung steht und ein Immobilienkredit noch leicht zu bekommen ist. In einer anziehenden Inflation wird Geld faktisch immer knapper und damit wird es auch schwieriger, einen Hypothekenkredit abzuschließen.

Szenario 2: Inflation bleibt aus (weniger wahrscheinlich)

Bleibt es bei Inflationsraten, wie sie derzeit vermeldet werden, also etwa 3%, sind Immobilien in Deutschland aufgrund der Rahmenbedingungen trotzdem ein attraktives Investment.

Niedrige Zinsen, stark anziehende Preise auf dem Immobilienmarkt und der Trend selbst der jüngeren Bevölkerungsgruppe zu Familie und Eigenheim zeigen: Mit Bestandsimmobilien werden Sie aktuell und in Zukunft gute Renditen erzielen.

Die künftigen Bestandsimmobilien aber sind jene Immobilien, die Sie heute entweder bereits aus dem Bestand erwerben oder neu bauen.

Was bedeutet: Es lohnt sich auch bei ausbleibender Inflation, aktuell auf Immobilien zu setzen. Entweder durch einen Kauf oder durch einen Neubau.