Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im November 2011.
Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Wohnraummietvertrag enthielt folgende Vereinbarung:
“Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung! Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig (…)”.
Es wurde also ein wechselseitiger Kündigungsverzicht vereinbart, aber nicht ausdrücklich klargestellt, ob dieser Kündigungsverzicht nur für eine ordentliche Kündigung oder auch für eine außerordentliche Kündigung gilt.
Der Mieter kündigte das Mietverhältnis zum 31.03.2009. Der Vermieter klagte ausstehende Miete bis einschließlich Juni 2009 ein.
Mit Erfolg! Dem Vermieter stand der Anspruch auf Zahlung von Miete bis einschließlich Juni 2009 zu. Der Kündigungsausschluss war nicht rechtswidrig und deshalb wirksam vereinbart worden. Das Mietverhältnis konnte deshalb nicht durch den Mieter für Ende März 2009 gekündigt werden.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist ein zeitlich begrenzter, beidseitiger Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnräume grundsätzlich zulässig, soweit die Dauer von vier Jahren nicht überschritten wird.
Eine Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses ergab sich auch nicht daraus, dass keine Unterscheidung zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung erfolgte (BGH, Urteil v. 23.11.11, Az. VIII ZR 120/11).
Mein Tipp: In einem Mietvertrag kann grundsätzlich ein beidseitiger, formularmäßiger Kündigungsverzicht, vereinbart werden, wenn er nicht mehr als vier Jahre überschreitet.
Diese zeitliche Obergrenze gilt übrigens auch für Staffelmietverträge. Ein für über fünf Jahre vereinbarter Kündigungsverzicht kann jedoch nicht auf die noch zulässige Zeit reduziert werden.
