Mieterhöhung – Auf diese Punkte müssen Sie unter Anderem achten

Ist die ortsübliche Vergleichsmiete höher als die Miete, die Ihr Mieter gegenwärtig zahlt, dürfen Sie von ihm, gemäß § 558 BGB, die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen.

Einige Formalien müssen Sie dabei zwingend beachten.

Wenn Ihr Mietverhältnis schon lange reibungslos besteht, dann birgt das für Sie und Ihren Mieter viele Vorteile.

Mieterhöhungen werden häufig schleifen gelassen

Oft wird im Laufe der Jahre aber vergessen, die Miete auf das ortsübliche Niveau anzuheben. Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete inzwischen höher ist als das, was Ihr Mieter gegenwärtig zahlt, dann dürfen Sie von ihm die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen.

Prüfen Sie, ob eine Mieterhöhung bei Ihnen ausgeschlossen ist

In diesen Fällen ist Ihnen eine Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht möglich:

  • Sie vermieten preisgebundenen, öffentlich geförderten Wohnraum.
  • Der Wohnraum ist nur zum vorübergehenden Gebrauch bestimmt.
  • Der Wohnraum ist Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims.
  • Es liegt ein Ausschluss der Mieterhöhung durch eine Vereinbarung vor.
  • Sie haben einen Zeitmietvertrag mit fester Miete abgeschlossen.
  • Sie haben einen Staffel- oder Indexmietvertrag geschlossen.
  • Die Wohnung, die überwiegend möbliert ist und dem Mieter zum dauernden Gebrauch überlassen wurde, befindet sich in dem von Ihnen selbst bewohnten Gebäude.

3 Pluspunkte für Ihre optimale Rendite

  1. Einer Mieterhöhung steht nicht entgegen, dass sich die gegenwärtige Miete, also die sogenannte Ausgangsmiete, schon innerhalb der Bandbreite eines Mietspiegels befindet (BGH, Urteil v. 06.07.05, Az. VIII ZR 322/04).
  2. Sie dürfen die Miete auch erhöhen, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Mietbeginn nicht verändert hat (BGH, Urteil v. 20.06.07, Az. VIII ZR 303/06).
  3. Innerhalb einer Mietgenossenschaft können Sie auch nur einzelnen Mietern gegenüber die Miete erhöhen. Vorausgesetzt, es existiert ein sachlicher Grund dafür, dass von den anderen Mietern keine Mieterhöhung verlangt wird (BGH, Urteil v. 14.10.09, Az. VIII ZR 159/08).

Halten Sie die Jahresfrist ein

Sie können nach § 558 BGB die Zustimmung zur Erhöhung der Miete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Ihr Mieterhöhungsverlangen dürfen Sie frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung an Ihren Mieter richten.

Die letzte Mieterhöhung erfolgte zum 01.08.2009.

Das nächste Mieterhöhungsverlangen können Sie Ihrem Mieter frühestens zum 01.08.2010 zustellen. Der Mieter kann über den Monat hinaus, in dem er das Erhöhungsverlangen erhalten hat, 2 Monate lang überlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmt.

Tut er es, muss der Mieter Ihnen die erhöhte Miete ab dem 01.11.2010 zahlen. Wie vom BGB vorgeschrieben, war damit die Miete insgesamt 15 Monate lang unverändert.

Das Zusammenspiel von Mieterhöhung und Modernisierung

Ihr Vorteil: Für den Lauf dieser Frist brauchen Sie vergangene Mieterhöhungen wegen erfolgter Modernisierung sowie einvernehmliche Mieterhöhungen nicht zu berücksichtigen (BGH, Urteil v. 18.07.07, Az. VIII ZR 285/06).

In dem vorherigen Fall hatten Sie bereits im April dieses Jahres eine Mieterhöhung wegen des Einbaus einer neuen Heizungsanlage durchgesetzt oder sich mit dem Mieter auf eine Mieterhöhung geeinigt. Diese Erhöhung zählt jeweils bei der Berechnung der Jahresfrist nicht mit.