Viele Mieter investieren in die Mietwohnung und steigern damit den Wohnwert.

Dürfen Sie solche Wohnwertverbesserungen berücksichtigen, wenn Sie im Rahmen einer Mieterhöhung die Wohnung in den Mietspiegel einordnen und die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen?

Der BGH hat in einem Grundsatzurteil entschieden: Nein! (BGH, Urteil v. 07.07.10, Az. VIII ZR 315/09).

Ausstattung darf im Mietspiegel nicht berücksichtigt werden

Im Urteilsfall hatte der Mieter im Jahr 1976 auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung in die Mietwohnung eingebaut. Hierzu hatte er sich bei Abschluss des Mietvertrags verpflichtet.

Im Jahr 2008, also mehr als 30 Jahre später, verlangte die Vermieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf der Basis des Hamburger Mietspiegels.

Sie ordnete die Wohnung in ein Mietspiegelfeld für Wohnungen mit Bad und Sammelheizung ein. In vorhergehenden Mieterhöhungen hatte sie dagegen auf die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung abgestellt.

Nach Auffassung der Karlsruher Richter war das aktuelle Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft. Die vom Mieter auf eigene Kosten eingebaute Ausstattung muss bei der Einordnung in den Mietspiegel unberücksichtigt bleiben.

Denn andernfalls würde der Mieter die Wohnwertverbesserung doppelt bezahlen – einmal beim Einbau und später nochmals durch eine auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.

Wichtig: Haben Sie Ihrem Mieter aber die Kosten erstattet oder beispielsweise durch einen Mietnachlass vergütet, können Sie die Ausstattung auch bei der Einordnung in den Mietspiegel berücksichtigen.

Nachmieter darf Entfernung der Einbauten verweigern

Vorsicht bei der Neuvermietung: Zu viel Großzügigkeit gegenüber dem alten Mieter kann sich nach der Neuvermietung für Sie rächen.

Eine Situation, die für Sie zum Prob lem werden kann: Das Mietverhältnis ist beendet und der Mieter möchte Einrichtungsgegenstände zurücklassen, da er diese, wie etwa ein Hochbett, in seiner neuen Wohnung nicht nutzen kann.

Sie sind damit einverstanden, zumal der Nachmieter die Einbauten gerne nutzt. Später, als auch dieses Mietverhältnis beendet ist, weigert sich dieser, die übernommenen Einbauten zu entfernen.

Sie erwerben Eigentum – und der Mieter Ansprüche

Und zwar zu Recht: Gestatten Sie Ihrem Mieter, Einrichtungsgegenstände nicht zu entfernen, liegt hierin ein Eigentumswechsel: Sie werden Eigentümer der Sachen, die Sie dann mitvermieten.

Ist das nächste Mietverhältnis dann beendet, braucht der Mieter die Sachen nicht nur nicht entfernen, er dürfte es gar nicht. Denn es handelt sich ja nicht um sein, sondern um Ihr Eigentum.

So hat es das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden (Beschluss v. 06.05.08, Az. I-24 U 188/07).

Beachten Sie auch: Haben Sie eine Einrichtung, etwa eine Einbauküche, vom Vormieter übernommen und wird diese später defekt, kann der Nachmieter von Ihnen eine Reparatur verlangen.

Selbst die Miete mindern darf er dann grundsätzlich auch.

Tipp: Vereinbarung treffen!

Stellen Sie bei vom Vormieter übernommenen Einrichtungsgegenständen im Mietvertrag mit dem Nachmieter klar, dass diese nicht mitvermietet werden und Ihr Mieter diese bei Miet ende zu entfernen hat.

Die Arbeitswelt hat sich verändert und eine Folge davon ist, dass Heimarbeit in den letzten Jahren stark zugenommen hat.

Insbesondere freie Berufe wie Rechtsanwälte, Steuerberater oder Architekten arbeiten nicht selten in der Wohnung und sei es nur „nebenbei“ – etwa neben der Kindererziehung.

BGH: Berufsausübung ohne Erlaubnis ist vertragswidrige Nutzung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dies zwar verständlich, mietrechtlich aber nicht gestattet ist – zumindest nicht ohne Ihre Erlaubnis als Vermieter (Urteil v. 14.07.09, Az. VIII ZR 165/08).

In dem Urteilsfall ging es um einen Immobilienmakler, der seine Tätigkeit in der Mietwohnung, die er zusammen mit seiner Frau und dem gemeinsamen Kind bewohnte, trotz Abmahnung seines Vermieters unbeeindruckt fortsetzte.

Daraufhin kündigte ihm der Vermieter „fristlos, hilfsweise fristgemäß“ und erhob, da der Mieter nicht auszog, Räumungsklage.

In ihrem Urteil stellten die Richter grundsätzlich klar, dass die Berufsausübung in der Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters eine vertragswidrige Nutzung ist.

Und zur Erteilung der Erlaubnis ist ein Vermieter nach „Treu und Glauben“ nur dann verpflichtet, wenn die folgenden Voraussetzungen gegeben sind:

• Es gibt keinen Publikums- bzw. Kundenverkehr in der Wohnung.
• Die Mitbewohner werden nicht unzumutbar beeinträchtigt.
• Die Wohnung wird wegen der Berufsausübung nicht umgebaut.
• Das Gewerbe tritt nicht am bzw. im Gebäude in Erscheinung.
• Der Mieter beschäftigt keine Mitarbeiter in der Wohnung.

Da der letzte Punkt im Streitfall unklar war, hat der BGH den Rechtsstreit zur weiteren diesbezüglichen Aufklärung an das Landgericht zurückverwiesen.

Mit diesem Urteil ist also auch klar: Ein völliges Arbeitsverbot in der Mietwohnung gibt es nicht. Journalisten und Autoren etwa können zu Hause arbeiten, da auf sie diese Voraussetzungen regelmäßig zutreffen.

Hierzu dürfen Sie auch Ihre Erlaubnis als Vermieter verlangen.

Zeitmietverträge – bei Gewerberaum zulässig

Während Sie bei der Wohnraummiete eine feste Mietdauer nur noch in Ausnahmefällen vereinbaren dürfen, sind Zeitmietverträge bei der Geschäftsraummiete jederzeit zulässig.

Im Wesentlichen stehen Ihnen die folgenden Alternativen zur Verfügung.

Die wichtigsten Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnraumvermietung

Wenn Sie einen Mietvertrag über Gewerberäume abschließen, haben Sie einen weit größeren Verhandlungs- und Gestaltungsspielraum als bei der Wohnraumvermietung. Das bedeutet aber auch: höhere Risiken.

Mithilfe der nachfolgenden Übersicht haben Sie alle wichtigen Vertragsregelungen im Blick und können Ihre Interessen optimal einbringen. Aufgezeigt sind auch die Unterschiede zu den oft vertrauteren Regelungen im Wohnraum-Mietrecht.

Energieausweis gilt jetzt für alle Mietgebäude

Nunmehr gilt der Energieausweis für alle Gebäude – seit dem 1. Juli müssen auch die Vermieter von Gewerberäumen bei der Neuvermietung oder beim Verkauf der Immobilie einen Energieausweis vorlegen.

Nur was ist, wenn Sie hierzu auf die Mitarbeit Ihres Mieters angewiesen sind, dieser sich aber weigert? Das Landgericht Karlsruhe hat nun entschieden: Ein solcher Mieter macht sich schadensersatzpflichtig.

Die Problematik tritt auf, wenn Sie einen Verbrauchsausweis erstellen lassen wollen, aber die hierfür erforderlichen Verbrauchsdaten für Heizung und Strom nicht zur Verfügung haben, weil der Energieversorger direkt mit dem Mieter abrechnet.

Im Urteilsfall hatten sich die Mieter unter Hinweis auf den Datenschutz geweigert, ihrem Vermieter die entsprechenden Daten zu nennen.

Zudem meinten sie, der Vermieter könne ja auch einen Bedarfsausweis verwenden, für den keine individuellen Verbrauchsdaten erforderlich seien.

Mieter muss Ihnen Hilfestellung geben

Ein datenschutzrechtliches Problem konnten die Richter nicht erkennen und gaben dem Vermieter Recht. Nach dem Urteil gilt: Jeder Mieter ist verpflichtet, seinem Vermieter alle für die Erstellung eines Energieausweises notwendigen Informationen zu geben.

Außerdem ist es allein Sache des Vermieters, ob er sich für einen Verbrauchsoder Bedarfsausweis entscheidet (LG Karlsruhe, Urteil v. 20.02.09, Az. 9 S 523/08).

Mieterwechsel gehören zum täglichen Brot, wenn Sie Investment Immobilien besitzen oder verwalten.

Ob Ihr langjähriger Mieter aus beruflichen Gründen umzieht, sich die familiäre Situation ändert oder Sie sich aus weniger erfreulichen Gründen getrennt haben – eines ist klar:

Ihre Wohnung muss vermarktet werden.

Homestaging oder auf gut deutsch: aufhübschen für ´s Foto

Wenn Sie Ihre Wohnung neu vermieten wollen ist es sinnvoll, Ihre Immobilie im besten Licht zu präsentieren. Dazu gehören im Idealfall aussagekräftige Fotos, der Grundriss und ein guter Text.

Gerade bei Objekten, die aus sich selbst noch nicht strahlen macht es Sinn, die inneren Qualitäten bewusst in Szene zu setzen.

Sie kennen das aus Zeitschriften oder dem Ikea-Katalog. An dieser Stelle können Sie vor allem bei kleineren Wohnungen in Metropolen durchaus auch überlegen, diese möbliert zu vermieten. Das bringt Ihnen etwa 20% mehr Einnahmen und Sie wissen ja: Cashflow ist der König für Ihre Immobilie, Ihren Banker und natürlich für Sie selbst.

Mein Tipp: Ein Mieterwechsel eignet sich immer auch gut, um kleinere Modernisierungen durchzuführen. Dazu kann z. B. gehören, jede Einzelsteckdose durch eine Doppel- oder Dreifachdose zu tauschen. Sprechen Sie mit Ihrem Elektriker wegen einer eventuell notwendigen Anpassung der Sicherungen.

Die richtige Technik für Ihre Fotos

Wenn Sie die Wohnung fotografieren sollen Sie darauf achten, eine Brennweite zwischen 24 und 35 mm, also ein moderates Weitwinkelobjektiv zu benutzen. Außerdem sollten Sie nicht auf Augenhöhe sondern etwa auf Brusthöhe oder etwas niedriger zu fotografieren.

So erhalten Sie eine realistische und ansprechende Aufnahme. Achten Sie dabei darauf, die Kamera horizontal und vertikal gerade zu halten. Ein Stativ mit Wasserwaage hilft und ist schon für wenige Euro im Baumarkt zu erhalten.

Viele Laien verwenden extremere Weitwinkel, weil dort in der Breite „mehr drauf geht“.

Dabei wird allerdings der Vordergrund in der Tiefe gestreckt und überbetont.

So wird aus der 12qm Kammer ein Ballsaal. Im Besichtigungstermin hören Sie dann, dass auf den Bildern alles viel, viel größer ausgesehen hat und Sie haben einfach nur mehr Arbeit.

Fertigen Sie von jedem Lebensraum mindestens zwei Fotos aus gegenüberliegenden Ecken und machen Sie eine Detailaufnahme, wenn Sie z. B. Stuckelemente oder ähnliches haben.

Zeigen Sie die Aussicht aus dem Fenster und vergessen Sie nicht, das Fenster dabei zu öffnen. Für Funktionsräume wie Küche und Bad empfehlen  sich vor allem Detailaufnahmen von Armaturen und Steckdosen.

Mein zweiter Tipp: Viele kleine Möbelgeschäfte sind gerne bereit, Ihnen Möbel sogar gratis für Ihre „Musterwohnung“ zur Verfügung zu stellen. Im Gegenzug geben Sie allen Mietinteressenten eine Empfehlung und eine Visitenkarte des Geschäftes.

Bei einer Zustellung Ihrer Kündigung durch einen Boten wählen Sie eine dritte Person aus.

Dieser legen Sie zunächst die Kündigung zur Durchsicht vor.

Dann bitten Sie sie, diese im Anschluss in einen Briefumschlag zu tüten.

Dieser ist persönlich zu übergeben oder in den Briefkasten einzuwerfen.

Mit dieser Art der Zustellung können Sie auch einen Bekannten oder Ihren Ehepartner beauftragen.

Auf Neutralität des Boten achten

Letzteres empfiehlt sich aber nur dann, wenn dieser nicht Kläger oder Beklagter des eventuell später folgenden gerichtlichen Verfahrens ist.

Als Kläger oder Beklagter wäre er nämlich Partei und könnte damit den Zugang des Schreibens nicht beweisen.

Sie können die Zustellung natürlich auch selbst vornehmen. Dann müssen Sie sich aber unbedingt von jemandem begleiten lassen. Diese Person sollte sowohl den Inhalt des Schreibens als auch dessen Einwurf gesehen haben und folglich bezeugen können.

Sie können auch einen Kurierdienst, wie etwa UPS, den Expressdienst der Post AG oder einen Fahrradkurier beauftragen. Das bietet sich immer dann an, wenn Sie am Ort der Wohnung niemanden kennen, den Sie mit der Zustellung beauftragen können.

Vermeiden Sie Beweisprobleme

So sicher die Zustellung per Boten ist, können auch hier Beweisprobleme bleiben.

Wenn sich Ihr Bote nämlich in einer eventuell erst Monate oder gar Jahre später stattfindenden Gerichtsverhandlung nicht mehr genau an den Zustellungsvorgang oder den Inhalt des Schriftstücks erinnert oder sich unbeabsichtigt in Widersprüche verstrickt.

Kopie anfertigen ist sicherer

Diesen Unwägbarkeiten sollten Sie zumindest insoweit entgegenwirken, als Sie von dem zuzustellenden Kündigungsschreiben eine Kopie anfertigen und diese durch den Boten mit dem Vermerk „zugestellt am …“ persönlich unter schreiben lassen.

Dann können Sie mit dieser Kopie den Zu gang Ihres Kündigungsschreibens beweisen. Mit dieser Maßgabe ist der Bote eine sichere Methode zur Zustellung einer Kündigung.

Zustellung durch Zustellungsurkunde

Die Zustellung durch Postzustellungsurkunde ist sicher die unbekannteste aller Zustellungsarten.

Hierbei senden Sie das zuzustellende Schriftstück, also Ihre Kündigung, an den Gerichtsvollzieher mit der Aufforderung, dieses Ihrem Mieter nach den §§ 132 BGB, 192 ff. Zivilprozessordnung zuzustellen.

Der Gerichtsvollzieher fertigt bei Erhalt der Sendung eine beglaubigte Kopie des Schriftstücks an und steckt diese Kopie in einen eigenen Briefumschlag.

Das Original verbindet er mit einer Zustellungsurkunde.

Gerichtsvollzieher übergibt die Kündigung

Bei der Zustellung selbst übergibt der Gerichtsvollzieher nunmehr den Briefumschlag mit der beglaubigten Kopie Ihrem Mieter persönlich oder wirft das Schriftstück in seinen Briefkasten.

Im Anschluss trägt er auf der mit dem Original verbundenen Zustellungsurkunde unter anderem das genaue Datum, die Uhrzeit und den Ort der Zustellung sowie die Person des Empfängers ein und sendet die Urkunde nebst verbundenem Original an Sie zurück.

Die Zustellung Ihrer Kündigung im vorstehend beschriebenen Verfahren ist für Sie absolut sicher und zuverlässig.

Zustellungsurkunde als öffentliche Urkunde zu behandeln

Ihre ausgefertigte Zustellungsurkunde ist in einem Prozess als öffentliche Urkunde zu behandeln und erbringt den Beweis ihrer Echtheit und inhaltlichen Richtigkeit. Zugleich können Sie den Inhalt Ihrer Kündigungserklärung beweisen, da die Kopie dieses Schreibens mit der Zustellungsurkunde fest verbunden ist.

Wenn Sie einen sicheren Weg der Zustellung Ihrer Kündigungserklärung gehen wollen, sollten Sie sich also nicht auf die üblichen Zustellungsverfahren der Post verlassen.

Im Zweifel können Sie hiermit die Zustellung bzw. den Inhalt Ihres zugestellten Kündigungsschreibens nicht beweisen.

Wir empfehlen Ihnen daher dringend, zumindest die Zustellung über den Boten zu wählen.

Wenn Sie aber 100%ig sicher gehen möchten, sollten Sie die Zustellung über den Gerichtsvollzieher wählen.

Sie möchten Ihrem Mieter kündigen.

Beachten Sie dabei unbedingt Folgendes:

Die Kündigung wird erst dann wirksam, wenn sie Ihrem Mieter auch tatsächlich zugegangen ist.

Für den Zugang muss Ihr Mieter das Schreiben nicht unbedingt in Händen halten.

Es muss aber derart in seinen „Machtbereich“ gelangt sein, dass er unter normalen Umständen die Möglichkeit der Kenntnisnahme hat.

Das könnte z. B. dann der Fall sein, wenn das Schreiben in seinen Briefkasten geworfen oder von einem Familienangehörigen entgegengenommen wurde.

Schaffen Sie ein „Beweismittel“

Für Sie als Vermieter kann hierbei allerdings die Schwierigkeit auftreten, dass Sie im Zweifelsfall den Zugang der Kündigung beweisen müssen.

Behauptet nämlich Ihr Mieter – was in der Praxis durchaus vorkommt – wahrheitswidrig, dass er die Kündigung nicht erhalten habe, wäre sie so ohne Weiteres auch nicht wirksam geworden.

Wählen Sie deshalb unbedingt eine Art der Zustellung, die nicht nur den Zugang der Kündigung sicher stellt, sondern Ihnen auch ein sicheres Beweismittel an die Hand gibt.

Kündigen Sie nicht per einfachem Brief

Bei einer Kündigung per einfachem Brief bleiben Sie als Absender im Ungewissen. Sie erhalten weder einen Nachweis über die Ein-, noch über die Auslieferung des Briefs.

Eine Kündigung per einfachem Brief empfiehlt sich daher auf keinen Fall.

Kündigung per Einwurfeinschreiben

Sie haben nun zunächst die Möglichkeit, Ihre Kündigung per Einwurfeinschreiben zu übermitteln. Hierbei wird Ihr Schreiben in der Postfiliale mit einem aufgeklebten Label versehen, auf welches ein Ident code aufgedruckt ist.

Dieser ermöglicht eine Sendungsverfolgung, da die Sendung bei allen Zwischenstationen, die der Brief durchläuft, gescannt und im System der Deutschen Post oder anderer Zustellunternehmen erfasst wird.

Sie als Absender erhalten bei Einlieferung der Sendung einen Einlieferungsschein, auf dem derselbe Identcode aufgedruckt ist, wie auf dem aufge klebten Sendungslabel, wodurch Ihnen eine Sendungsverfolgung möglich ist.

Der Postbote wirft das Einwurfeinschreiben bei Ihrem Mieter in den Briefkasten und vermerkt Datum und Uhrzeit der Zustellung auf einem separaten Auslieferungsschein, der ebenfalls den Identcode trägt.

Anschließend wird dieser Auslieferungsschein an ein zentrales Postzentrum geschickt, dort eingescannt und dauerhaft auf einem Datenträger gespeichert. Das Original des Auslieferungsscheins wird danach vernichtet.

Schwierigkeiten bei Einwurfschreiben

Wenn Sie nun davon ausgehen, dieses aufwendige Verfahren führe zum sicheren und beweisbaren Zugang Ihres Kündigungsschreibens, werden Sie enttäuscht.

Die überwiegende Rechtsprechung hält nämlich auch bei Einwurfeinschreiben den Nachweis des Zugangs nicht für erbracht, da keine persönliche Aushändigung des Schriftstücks erfolgt.

Daher werden Sie im Zweifel auch als Absender eines Einwurfeinschreibens erhebliche Schwierigkeiten haben, den Zugang bei Ihrem Mieter zu beweisen.

Kündigung per Übergabeeinschreiben

Bei einem Übergabeeinschreiben wird, wie beim Einwurfeinschreiben, die Sendung mit einem Identcode-Label versehen und dem Absender ein Einlieferungsschein ausgehändigt.

Allerdings wird das Schreiben nicht einfach in den Briefkasten des Empfängers geworfen, sondern diesem oder einem im Haushalt des Empfängers anwesenden Dritten gegen Unterschrift ausgehändigt.

Die Unterschrift erfolgt auf dem Auslieferungsschein, der in einem zentralen Postzentrum eingescannt und dauerhaft auf einem Datenträger gespeichert wird. Das Original des Auslieferungsscheins wird im Anschluss vernichtet.

Beweisproblem trotzdem möglich

Insoweit scheint dieses Verfahren ein sicheres Instrument zur Zustellung Ihrer Kündigung zu sein. Was aber, wenn Ihr Mieter behauptet, bei dem Schreiben habe es sich gar nicht um eine Kündigung gehandelt?

In diesem Fall bleibt es bei Ihrem Beweisproblem.

Das Gleiche gilt, wenn der Postbote den Empfänger oder einen zum Empfang berechtigten Dritten nicht antrifft.

In diesem Fall wirft er einen Benachrichtigungsschein in den Briefkasten des Empfängers, mit dem dieser aufgefordert wird, sich das Einschreiben innerhalb von sieben Tagen nach Einwurf der Benachrichtigung in der zuständigen Postfiliale abzuholen.

Nach Ablauf dieser 7-tägigen Lagerfrist würde das Schreiben an Sie als Absender zurückgesandt. In diesem Fall wäre der Zugang Ihrer Kündigung wiederum nicht erfolgt.

Die gleiche Problemstellung ergibt sich im Übrigen auch, wenn die Zustellung einer Kündigung per Einschreiben mit Rückschein erfolgt.

Daher kann der Zugang einer Kündigung letztlich nur dann problemlos erfolgen und auch nachgewiesen werden, wenn der Postbote den Empfänger selbst oder eine andere zum Empfang berechtigte Person antrifft, er das Einschreiben auch tatsächlich übergeben kann und der Empfänger den Inhalt des Schreibens nicht be streitet.

Erfüllen Sie das Schriftformerfordernis

Das Schriftformerfordernis ist nur erfüllt, wenn das Kündigungsschreiben eigenhändig von Ihnen unterschrieben worden ist und Ihr Mieter das Originalschreiben erhalten hat.

Eine Kündigung per E-Mail, Telegramm oder Fax ist unwirksam.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) haben Mieter das Recht, sich unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist vom Vertrag zu lösen.

In den meisten Fällen bleiben sie jedoch nicht bis zum Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung, sondern verlassen diese früher, um ihre neue Wohnung zu beziehen.

In dieser Zeit besteht die vertragliche Verpflichtung zur Zahlung der Miete fort, auch wenn der Mieter die Wohnung nicht mehr nutzt.

Diese Verpflichtung des ehemaligen Mieters zur Zahlung seiner Miete endet aber, wenn der Nachmieter die Wohnung bezieht.

Denn nach § 537 BGB, ist „der Mieter nicht zur Entrichtung der Miete verpflichtet, solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren.”

Vorsicht bei unentgeltlicher Überlassung der Wohnung an den Nachmieter

Aufgrund dieser Regelung ist auch Vorsicht geboten, wenn der Nachmieter Sie bittet, ihm die Wohnung vorzeitig zu überlassen, um dort Renovierungsarbeiten vornehmen zu können. Ihr Entgegenkommen kann dazu führen, dass Ihr Mieter von seiner Mietzahlungspflicht befreit wird. So hat es das Amtsgericht Neuruppin entschieden (AG Neuruppin, Urteil v. 15.01.09, Az. 42 C 273/08).

Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter die Wohnung ordentlich zum 01.01.2009 gekündigt, zog jedoch bereits im Oktober aus. Der Vermieter versicherte ihm, dass er in der Kündigungsfrist keine Miete bezahlen müsse, wenn ein Nachmieter für die Wohnung gefunden würde.

Es fand sich ein Nachmieter, der zum 01.12.2008 den neuen Mietvertrag unterzeichnete. Im Laufe des Novembers überreichte der Vermieter dem Nachmieter die Wohnung, damit er Malerarbeiten durchführen konnte. Dennoch verlangte er vom ehemaligen Mieter die volle Zahlung der Novembermiete.

Das Gericht entschied, dass der Mieter seine Miete nur bis zu dem Tag zahlen musste, an dem die Wohnung dem Nachmieter überlassen wurde. Denn ab diesem Zeitpunkt war der Vermieter außerstande, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren.

Für Sie als Vermieter bedeutet diese Entscheidung: Seien Sie vorsichtig bei der unentgeltlichen Überlassung von Räumen an den Nachmieter vor Ablauf der Kündigungsfrist. Sie riskieren hier einen Mietverlust.

Vermieter verlangte Mietzahlung für Dauer des Leerstands

In Mietverträgen, die vor der Mietrechtsreform am 01.09.2001 abgeschlossen wurden, konnten Sie noch Zeitmietvereinbarungen mit Verlängerungsklausel abschließen. Haben Sie eine solche Vereinbarung getroffen, ist Ihr Mieter noch heute daran gebunden, auch bei Verlängerungsklauseln um jeweils 5 Jahre (BGH, Urteil v. 23.06.10, Az. VIII ZR 230/09).

Ein im Jahr 1999 geschlossener Mietvertrag enthielt die Klausel: „Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre.“

Der Mieter kündigte zu einem Termin, der mitten in einem 5-Jahres-Verlängerungszeitraum lag. Der Vermieter verlangte Mietzahlung für die Dauer des Leerstands bis zur erfolgreichen Weitervermietung.

Die Karlsruher Richter gaben dem Vermieter Recht. Die damals vereinbarte Klausel wird durch die Mietrechtsreform von 2001 nicht berührt, auch wenn der aktuelle Verlängerungszeitraum erst nach dem 01.09.01 begonnen hat.

Die Verlängerung um jeweils 5 Jahre benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen. Seit einer BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2004 dürfen Sie zwar in neuen Mietverträgen einen beiderseitigen Kündigungsverzicht nur für maximal 4 Jahre vereinbaren (BGH, Urteil v. 14.07.04, Az. VIII ZR 294/03).

Das ist aber auf Verlängerungsklauseln in Altmietverträgen nicht übertragbar.

Jetzt hat es der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil bestätigt: Verwalter dürfen Heizkosten in Jahreseinzelabrechnungen nur nach Verbrauch, nicht nach Abschlagszahlungen umlegen.

Zuvor hatten Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung des Verwalters ihrer Eigentümergemeinschaft angefochten.

Der Verwalter hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an das Energieversorgungsunternehmen geleisteten Abschlagszahlungen zu Grunde gelegt.

Hingegen waren die anfechtenden Wohnungseigentümer der Ansicht, dass der Verwalter nach Verbrauch abrechnen muss.

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschied, dass in die Jahresgesamtabrechnung zwar alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind.

Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen. Bei den Einzelabrechnungen für die einzelnen Wohnungseigentümer sind jedoch die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten. Diese schreiben eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vor.

Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich (BGH, Urteil v. 17.02.12, Az. V ZR 251/10).

Ausländische Mieter haben Anspruch auf die Anbringung einer Parabolantenne,

wenn ihr Interesse am Empfang von Programmen ihres Heimatlandes nicht durch einen vom Vermieter gestellten Anschluss gedeckt werden kann, entschied das Amtsgericht in Regensburg im September 2011.

Einem ausländischen Mieter  wurde durch seinen Vermieter Kabelfernsehen zur Verfügung gestellt.

Das Programm seines Heimatlandes war allerdings hierdurch nicht zu empfangen. Obwohl laut dem Mietvertrag das Aufstellen, Aufhängen und Anbringen von Satellitenschüsseln nicht gestattet war, installierte der Mieter im hinteren Bereich des mitvermieteten Gartens eine graue Satellitenschüssel.

Aus bestimmten Blickwinkeln war die Vorrichtung vollständig zu sehen. Der Vermieter forderte den Mieter deshalb unter Verweis auf den Mietvertrag auf die Satellitenschüssel zu entfernen.

Ohne Erfolg. Das zuständige Regensburger Gericht urteilte letztendlich, dass die streitgegenständliche Regelung im Mietvertrag rechtswidrig war.

Weil dem Mieter die Anbringung einer Parabolantenne ausnahmslos untersagt wurde, war das grundgesetzlich garantierte Grundrecht des Mieters, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu informieren, verletzt.

Die Regelung im Mietvertrag stellte eine unangemessene Benachteiligung von ausländischen Mietern dar, weil diese einen Anspruch auf die Anbringung oder Aufstellung einer Parabolantenne haben, wenn der Empfang von Programmen ihres Heimatlandes auch nicht durch ein zusätzliches digitales Kabelprogramm erreicht werden kann.

Zudem gingen von der Satellitenschüssel keine größeren Beeinträchtigungen aus, als dies beispielsweise bei einer Wäschespinne oder einem bunten Sonnenschirm der Fall wäre (AG Regensburg, Urteil v. 14.09.11, Az. 8 C 1715/11).

Eine neue Verordnung über die Kündigungssperrfristen bei neu erworbenen Wohnungen besteht seit 09. Februar 2012 in Nordrhein-Westfalen.

Die Verordnung gilt, wenn vermietete Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden oder vermietete Eigentumswohnungen verkauft werden. Denn gemäß § 566 Abs. 1 BGB gilt:

Wird vermieteter Wohnraum nach Abschluss eines Mietvertrages vom Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Gemäß § 2 dieser neuen Verordnung gilt in bestimmten Gemeinden in NRW, dass sich der Erwerber einer solchen Eigentumswohnung 5 Jahre lang nicht auf ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 BGB berufen und als Vermieter kündigen kann.

Während dieser Zeit darf ein Vermieter also nicht ordentlich, etwas wegen Eigenbedarfs, kündigen. In kreisfreien Städten, wie beispielsweise Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster, unterliegt der Neu-Eigentümer sogar einer Sperrfrist von 8 Jahren nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist Trägerin von Rechten und Pflichten.

Sie kann auch gegenüber den einzelnen Eigentümern, welche Mitglied der Gemeinschaft sind, Ansprüche geltend machen.

Sie haften also nicht nur gegenüber den anderen Eigentümern oder Dritten, sondern auch gegenüber der Eigentümergemeinschaft direkt.

Sie haften für Hausgeld

Nach dem WEG müssen Sie als Eigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums tragen. Diese Kosten werden als Hausgeld oder Wohngeld bezeichnet.

Die von Ihnen zu leistenden Beiträge legt der vom Verwalter erstellte Wirtschaftsplan fest. Hierüber beschließen Sie dann mit den anderen Wohnungseigentümern in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Gemeinschaft zieht Rückstände ein

Die Hausgeldforderung steht der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Dies ergibt sich aus § 10 Abs. Satz 1 WEG. Die Einziehung der Gelder gegenüber den einzelnen Eigentümern ist Sache der Gemeinschaft.

Sollten Sie mit Ihren Beiträgen im Rückstand sein, kann die Gemeinschaft diese gerichtlich gegen Sie durchsetzen. Voraussetzung ist natürlich ein Beschluss der Eigentümer.

Der Verwalter kann dann ermächtigt werden, Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den einzelnen Eigentümer durchzusetzen.

Gemeinschaft kann gerichtlich vorgehen

Bei unzulässigen baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum haben nicht nur die einzelnen Eigentümer einen Anspruch auf Wiederherstellung des alten Zustandes, sondern auch die Gemeinschaft als Rechtssubjekt.

Im obigen Beispiel hat ein Eigentümer auf dem Dach ohne Rücksprache eine Parabolantenne angebracht. Jeder einzelne Eigentümer kann den Rückbau verlangen.

Die Eigentümergemeinschaft kann aber auch beschließen, dass gerichtlich vorgegangen werden soll, da die Gemeinschaft ebenfalls einen Anspruch auf Rückbau hat.

Insgesamt besteht also sowohl eine Haftung gegenüber den einzelnen Eigentümern als auch gegenüber der Gemeinschaft.

Sonderfall: Gesamtschuldnerische Haftung für kommunale Gebühren

Wie bereits dargestellt, haften Sie sowohl als Eigentümer direkt gegenüber Dritten als auch gegenüber der Gemeinschaft.

Als Teil der Gemeinschaft haften Sie gegenüber Dritten nur zweitrangig, wenn die Gemeinschaft Ansprüchen ausgesetzt ist, beispielsweise aus vertraglichen Ansprüchen.

Hiervon gibt es jedoch eine Ausnahme:

Eine gesamtschuldnerische Haftung besteht bei kommunalen Abgaben und Gebühren.

Dies bedeutet, dass der Versorger oder die Behörde seine/ihre Leistung je nach Belieben von jedem Eigentümer in voller Höhe verlangen kann. Jeder Eigentümer haftet im Außenverhältnis in Höhe der vollen Schuld.

Daran hat auch die Teilrechtsfähigkeit nichts geändert, da hierdurch die kommunalen Versorger nicht geschwächt werden sollen (BGH Urteil v. 18.06.09, Az: VIII ZR196/08).

Öffentliche Abgaben sind grundstücksbezogen

In dem Fall hatte ein öffentlich-rechtliches Abfallentsorgungs- und Straßenreinigungsunternehmen von einem Eigentümer als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und als Gesamtschuldner mit den anderen Wohnungseigentümern Entgelt für Straßenreinigung und Abfallentsorgung verlangt.

Der Eigentümer hatte argumentiert, er hafte nicht in voller Höhe. Diesem ist der BGH nicht gefolgt.

Die Richter waren der Auffassung, dass der Eigentümer eines Teileigentums der Wohnungseigentumsanlage zugleich Miteigentümer des betroffenen Grundstücks ist, für das das kommunale Unternehmen Reinigungs- und Entsorgungsleistungen erbracht habe.

Er hafte deshalb ebenso wie andere Miteigentümer gegenüber kommunalen Unternehmen als Gesamtschuldner.

Eine Haftung ergäbe sich direkt aus den landesgesetzlichen Kommunalabgabengesetzen und stünde der Teilrechtsfähigkeit nicht entgegen (BGH, Urteil v. 18.06.09, Az. VII ZR 196/08).

Diese Rechtsprechung hat der BGH jetzt aber aufgeweicht. Die Richter haben aber eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer gegenüber einem Wasserversorger abgelehnt.

Auch hier gelte die Haftungsbegrenzung auf die Miteigentumsanteile (BGH, Urteil v. 21.01.10, Az.VIII 329/08).