Ein Investment Training lohnt sich auch für Kapitalanleger von Immobilien.

Anfang Mai fand das letzte Training für (angehende) Immobilien Investoren mit Jörg Winterlich statt.

Immobilien-Investor traf Jörg Winterlich, den Inhaber von Immobilien-Investment-Training und sprach mit ihm über die ewige Konkurrenz von Steuersparen und Ertrag beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage.

Herr Winterlich, welches Thema ist gerade besonders gefragt bei Kapitalanlegern?

Jörg Winterlich: „Gerade beim Thema Steuern sparen in Verbindung mit Anlagen in Sachwerten ist Vorsicht und kritischer Verstand geboten. Der Vertrieb von Steuersparmodellen, z.B. für Denkmalschutzobjekte, läuft wieder auf Hochtouren, dazu kommt die Inflationsangst der Anleger.

Doch es ist für den Käufer nur ein gutes Geschäft, wenn er von den gesparten Steuern auch wirklich selbst etwas hat und diese nicht nur in Form zu hoher Kaufreise vorab bereits vollständig an andere abgibt.

Immobilien-Insider: Worauf sollten Kapitalanleger achten? Steuern? Ertrag?

Jörg Winterlich: „Profis achten immer zuerst auf ein profitables Grundgeschäft, d.h. die Immobilie muss sich auch sich heraus rechnen, und die Steuervorteile sind dann ein Zusatzvorteil.

Wendet man Steuerregeln und Möglichkeiten jedoch richtig an und verbindet das mit den passenden Investments und Strategien, lassen sich Steuern so sparen, dass zusätzlich zu einem guten Grundgeschäft selbst bei hohen Einkommen geringe oder keine Steuern mehr gezahlt werden müssen.“

Immobilien-Insider: Ihr Motto lautet: „Steuern sparen und Geld behalten“

Jörg Winterlich: „Statt dem üblichen „Steuern sparen um hohe Preise zu finanzieren“ und den sonstigen „Steuerstundungsmodellen“ haben wir es hier mit einem echten und wirksamen „Steuern sparen und Geld behalten“ zu tun.

Mit diesen Strategien, Investment-Vorgehen und allen anderen Fragen rund um profitable Investments beschäftigen wir uns in dem Immobilien-Investment-Training, das ich drei Mal im Jahr anbiete.

In meinem letzten Training habe ich die Teilnehmer angeleitet zu kalkulieren, wie viele €/m² ein durchschnittlicher Anleger in dem im Training vorgegebenen Denkmalschutz-Steuersparmodell in 10 Jahren wohl verlieren könnte – hier waren es 600-800!

Das haben andere als Gewinn pro m². Hier besteht die Kunst in der Auswahl der richtigen Immobilie zur Kapitalanlage, damit der Einkaufswert angemessen, nicht durch Steuervorteile „geschönt“ und auch nach Ablauf der Spekulationsfrist möglichst noch gesteigert ist.

Immobilien-Insider: Vielen Dank für den Tipp.

Es lohnt sich also, wenn Kapitalanleger sich vor der Auswahl einer Immobilie nicht nur um die Immobilie selbst kümmern, sondern vor allem in die eigene Qualifikation vor dem Kauf einer Immobilie investieren.

Die Kosten für das Seminar zur Kapitalanlage in Immobilien rentieren sich sehr schnell durch die Auswahl der richtigen Immobilie und den daraus erzielten Ertrag.

Sobald bei einer von Ihnen geplanten baulichen Maßnahme das Gemeinschaftseigentum oder die Interessen anderer Eigentümer betroffen sind, wird es schwierig.

Möchten Sie etwa an Ihre Wohnung einen Balkon anbauen, fühlt sich der unter Ihnen lebende Eigentümer gestört, weil ihm hierdurch das Licht in seiner Wohnung genommen wird.

Geht es Ihnen um das Streichen der Hausfassade, sind andere Eigentümer vielleicht dagegen, weil sie mit Ihrer Farbwahl nicht einverstanden sind.

Meist geht es aber ums Geld

Die anderen Eigentümer sind nicht bereit, das von Ihnen geplante Vorhaben mitzufinanzieren.

Sobald das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, sind Sie jedoch nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf die Mitwirkung der anderen Eigentümer angewiesen.

Sie können hier nicht frei schalten und walten, sondern Sie müssen zusammen mit den anderen Eigentümern einen Beschluss über die jeweilige Maßnahme herbeiführen.

Instandsetzung und Instandhaltung: Einfache Stimmenmehrheit reicht

Bei Maßnahmen der Instandhaltung und -setzung handelt es sich, ebenso wie bei der modernisierenden Instandsetzung, um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 WEG.

Damit können Sie diese Maßnahmen mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen. Das bedeutet, es müssen mehr als die Hälfte der anwesenden stimmberechtigten Eigentümer mit „Ja“ gestimmt haben.

Enthaltungen zählen nicht

Wichtig ist es für Sie zu wissen, dass Enthaltungen bei der Abstimmung nicht berücksichtigt werden. Etwas anderes gilt nur, wenn Teilungsregelung oder Geschäftsordnung dies ausdrücklich bestimmt.

Praxisbeispiel

Eigentümer A stellt den Antrag, den Riss in der Hauseingangstür reparieren zu lassen. Die anderen 7 Eigentümer sind damit nicht einverstanden, da die Tür nicht mehr so ansehnlich, aber noch voll funktionsfähig ist.

A ist jedoch hartnäckig und verlangt die Abstimmung über diesen Punkt. Er stimmt mit „Ja“. Die anderen Eigentümer möchten den Hausfrieden nicht gefährden und enthalten sich daher. Hier ist der Beschlussantrag mit 1 Ja-Stimme mehrheitlich angenommen worden. Die Tür wird repariert.

Unterschiedliche Mehrheiten

Im Rahmen der Beschlussfassung ist es wichtig, dass Sie genau einordnen, ob es sich bei der von Ihnen geplanten Maßnahme um eine Modernisierung oder eine Instandhaltung, Instandsetzung bzw. modernisierende Instandsetzung handelt.

Während das Gesetz für die Modernisierung nämlich die doppelt qualifizierte Mehrheit verlangt, können Sie die anderen Maßnahmen mit einfacher Mehrheit beschließen. Unterscheiden Sie die Maßnahmen anhand folgender Faustformel:

Faustformel zur Abgrenzung

• Maßnahmen der Instandhaltung, Instandsetzung und modernisierenden Instandsetzung verlangen einen Sanierungsbedarf.
• Bei der Modernisierung bzw. Anpassung an den Stand der Technik besteht gerade kein Sanierungsbedarf.

Doppelt qualifizierte Mehrheit für Modernisierungsmaßnahmen notwendig

Möchten Sie mit Ihrer Eigentümerversammlung eine Modernisierungsmaßnahme beschließen, benötigen Sie eine doppelt qualifizierte Mehrheit. Hierzu müssen

1. ¾ der in der Versammlung anwesenden Eigentümer zustimmen;
2. die zustimmenden Wohnungseigentümer mindestens 50% der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile innehaben.

Fehlt eine dieser beiden Voraussetzungen, können Sie eine Modernisierung nicht beschließen. Dann bleibt Ihnen nur übrig, so lange abzuwarten, bis ein konkreter Instandsetzungsbedarf eintritt, um dann eine modernisierende Instandsetzung zu beschließen. Diese bedarf dann nur der einfachen Mehrheit.

Praxisbeispiel

Sie möchten eine energiesparende Wärmedämmung unter dem Dach Ihres Hauses anbringen. Solange das Dach in Ordnung ist, handelt es sich um eine Modernisierung, für die Sie eine doppelt qualifizierte Mehrheit benötigen.

Ist das Dach aber ohnehin sanierungsbedürftig, können Sie im Zuge dieser Sanierung auch die wärmedämmenden Maßnahmen beschließen. Dann handelt es sich lediglich um eine modernisierende Instandsetzung, die Sie und Ihre Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen können.

Bauliche Veränderungen verlangen nicht unbedingt Allstimmigkeit

Gemäß § 22 WEG können Sie bauliche Veränderungen beschließen oder verlangen, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen nicht nur unerheblich (in der Fachsprache „über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus“) beeinträchtigt werden.

Das bedeutet: Sind alle Eigentümer durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt, ist Allstimmigkeit erforderlich. Dann müssen nicht nur alle in der Versammlung anwesenden, sondern alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer ihre Zustimmung zu der Maßnahme erteilen.

Praxisbeispiel

Ihre Wohnung befindet sich in einem Fachwerkhaus mit Klappläden. Die Mehrheit der Eigentümer hat den Fachwerkcharakter satt und möchte daher einen einfachen weißen Außenputz sowie elektrische Rollläden anbringen lassen. Durch diese Maßnahmen ist jeder Eigentümer nicht nur in unerheblichem Maße beeinträchtigt, da das Wohnhaus ein völlig anderes Gesicht erhält. Es müssen alle Eigentümer zustimmen.

Mehrheitlich bei Zustimmung aller Benachteiligten

Sofern nur ein Teil der Eigentümer benachteiligt ist, können Sie die bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschließen. Dies jedoch nur unter der Voraussetzung, dass alle benachteiligten Eigentümer ihre Zustimmung zu der baulichen Veränderung erteilen.

Praxisbeispiel

Eigentümer A möchte auf seinem Balkon einen Windschutz errichten. Eigentümer B, an dessen Balkon der Windschutz angrenzt, ist mit der baulichen Veränderung einverstanden und stimmt zu. Hier kann die Gemeinschaft die Errichtung des Windschutzes mit einfacher Mehrheit beschließen.

Zustimmung Benachteiligter nur selten

Allerdings ist es in der Praxis eher selten der Fall, dass die durch eine geplante bauliche Maßnahme benachteiligten Eigentümer ihre Zustimmung erteilen.

In der Regel sind sie nicht bereit, Nachteile hinzunehmen, und stimmen gegen die bauliche Veränderung. Daher bleibt es letztlich bei der Allstimmigkeit.

Übersicht: Die einzelnen baulichen Maßnahmen des WEG und ihre Stimmenerfordernisse

Unsere Landeshauptstadt gilt im internationalen Vergleich der Hauptstädte und Metropoleregionen immer noch als ausgesprochen günstig.

Das betrifft die Kaufpreise ebenso sehr, wie die Mieten. Darum geht es in diesem Beitrag.

Mieten knapp 20 % über dem Bundesdurchschnitt

Vor gut zwanzig Jahren galt Berlin zusammen mit Bremen als die Stadt mit den niedrigsten Mieten überhaupt im Bundesgebiet. Damals zahlte man in Berlin Kreuzberg fünf DM pro Quadratmeter im Durchschnitt. Heute liegen die Mieten  im gleichen Kiez bei durchschnittlich 6,30 € pro Quadratmeter mit steigender Tendenz, teilweise durchaus auch bei 9,50 Euro.

Alleine in Kreuzberg haben sich die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um circa 12,5% erhöht. Die Durchschnittsmiete liegt in Berlin auf einem Niveau von 7,60 € pro Quadratmeter. Das bundesdeutsche Durchschnittsmietenniveau liegt bei 6,30 € pro Quadratmeter also gut 20% niedriger.

In Berlin Mitte liegt die Miete inzwischen bei durchschnittlich 11,70 €, in den besten Lagen werden sogar über 24 € auf den Quadratmeter bezahlt. Berufspendler zahlen hier für möblierte Wohnungen sogar noch mehr.

Mein Tipp: Wo die Marktmieten sich so schnell entwickeln, dass sie deutlich über den Spannen des Mietenspiegels liegen, ist bei herkömmlicher Vermietung Vorsicht geboten. Mit einer teilmöblierten Vermietungen können Sie ihren Spielraum mit wenig Aufwand sehr effektiv erweitern.

Kaufpreise steigen um 18% in Berlin Mitte

Dieser Boom wirkt sich auch auf die Kaufpreise aus. Mit einem Quadratmeterpreis von 3850 € in der Spitze liegen die Preise im Vergleich zum Vorjahr in Mitte gut 18% höher.

Es handelt sich hierbei nicht um eine Anpassung von ehemaligen Ostbezirken auf das Niveau der ehemaligen Westbezirke der Landeshauptstadt. Berlin ist ganz einfach in. So sind auch in Charlottenburg die Kaufpreise um über 20% gestiegen, im Vergleich zum Vorjahr und liegen heute etwa bei 2500 € auf den Quadratmeter.

Das Besondere an Berlin ist, dass selbst in der gleichen Straße sehr große Preisschwankungen zu finden sein können. Hier liegt einerseits ein Risiko, andererseits aber auch eine große Chance für Investoren die sich entweder in Berlin auskennen oder wissen, wie unterdurchschnittliche Immobilien aufzuwerten sind.

Die innerstädtischen Baulücken sind inzwischen weitestgehend geschlossen, so das nur noch wenig Wohnungsneubau im Zentrum statt findet. In den äußeren Bezirken ist dagegen eine höhere Bautätigkeit zu verzeichnen. Allerdings  hat hier die Infrastruktur noch einigen Ausbaubedarf.

Mein Tipp: Berlin ist heute kein Eldorado mehr wie noch vor wenigen Jahren. Wer sich in Berlin auskennt oder gut vernetzt ist kann jedoch nach wie vor gute Geschäfte mit Bestandsimmobilien machen.

Soweit von mir für heute mit den besten Wünschen für gute Investments.

Fachwissen ist das A & O im Berufsleben.

Nur, wer ist schon ehrlich, wenn es um die eigenen Stärken oder Schwächen geht. Wie schätzen Sie sich ein?

Sie kennen das Phänomen der Selbstüberschätzung? Davon sind Sie (natürlich) nicht betroffen.

Jeden Tag auf’s Neue wird Ihr Fachwissen auf die Probe gestellt. Im Kundengespräch, am Telefon, beim Grundbuchamt, im Gespräch mit den Finanzierungsberatern einer Bank, bei der Erstellung eines Wertgutachtens, bei der Aufgabe einer Anzeige in der Tageszeitung, im Gespräch mit Ihren Mitarbeitern usw.

Die Sprache verändert sich

Wie oft kommt es vor, dass Sie ins Schwimmen geraten? Bei Ihrem Gegenüber erkennen Sie die „Ungenauigkeiten“ doch sicher ganz schnell. Die Sprache verändert sich. Die Wortwahl ist nicht mehr ganz präzise. Es schleichen sich mehr Füllwörter ein. Eine Aussage wird schnell wieder relativiert. Sicherheitsfragen tauchen auf.

Insgesamt geht die Souveränität etwas verloren.

Fragen Sie sich doch einmal selbst, wie gut Ihre Kenntnisse im Maklerrecht oder einem anderen Fachgebiet in der Immobilienwirtschaft sind. Was meinen Sie? Machen Sie doch gleich den Selbsttest:

Maklerrecht

• Überdurchschnittlich
• durchschnittlich
• unterdurchschnittlich

Wertermittlung

• Überdurchschnittlich
• durchschnittlich
• unterdurchschnittlich

Grundbuchrecht

• Überdurchschnittlich
• durchschnittlich
• unterdurchschnittlich

Anzeigengestaltung/Wettbewerbsrecht

• Überdurchschnittlich
•  durchschnittlich
• unterdurchschnittlich

Mitarbeiterführung

• Überdurchschnittlich
• durchschnittlich
• unterdurchschnittlich

Kenntnisse in der Immobilienfinanzierung

• Überdurchschnittlich
• durchschnittlich
• unterdurchschnittlich

In Tests, die an Universitäten mit Studenten durchgeführt wurden, kam bei solchen Gelegenheiten das folgende Bild heraus:

50% der Kandidaten meinten, dass sie über dem Durchschnitt aller Testteilnehmer abschneiden würden; 50% meinten, dass ihr Ergebnis durchschnittlich ausfallen werde.

Wer ist schon unterdurchschnittlich?

Wer schätzt sich und seine Kenntnisse schon unterdurchschnittlich ein? Das würde bedeuten, dass Lücken im Wissen oder eigene Unzulänglichkeit und Fehler zugegeben werden müssten. Sie ahnen es schon: Das Ergebnis des Tests fällt natürlich am Ende so aus, dass es eine gute Anzahl von Teilnehmern gibt, deren Ergebnis unterdurchschnittlich ausgefallen ist.

Diese Form der Selbstüberschätzung der eigenen Qualifikation birgt Risiken im Beruf. „Gefährliches Halbwissen“ sagt der Volksmund dazu. Sie schützen sich am besten davor, indem Sie regelmäßig auf Fortbildungsveranstaltungen und Seminare gehen oder auch mal wieder einen 3-Tages-Auffrischungskurs zum Maklerrecht oder anderen Rechtsgebieten besuchen. Die Wiederholung des einmal gelernten Wissens hilft vor dem Halbwissen.

Für mich war das Ergebnis des wissenschaftlichen Tests wirklich sehr aufschlussreich. Wenn Sie mich fragen, wie mein Wissen in einem bestimmten Gebiet ist, würde ich wohl auch „durchschnittlich“ angeben. Beim nächsten Mal denke ich etwas mehr nach, bevor ich eine Antwort auf diese Frage gebe.

Vielleicht treffen wir uns ja demnächst auf einem Seminar oder einer Schulung. Das wär’s doch.

Bei der Verteilung der Kosten bei Gemeinschaftseigentum gibt Ihnen das Gesetz freie Hand:

Sie können die anfallenden Betriebs- und Verwaltungskosten nach Verbrauch, Verursachung oder einem anderen Maßstab auf die einzelnen Wohnungseigentümer umlegen.

Die Größe der Wohnung ist der am häufigsten genutzte Umlageschlüssel.

Hier werden die Betriebskosten im Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche umgelegt.

Beispiel:

Das Haus, in dem sich Ihre Wohnung befindet umfasst 10 Wohnungen mit insgesamt 700 m². Eine Wohnung mit 70 m² trägt folglich 10% der Betriebskosten.

Personenzahl: Gerechte Verteilung, aber hoher Verwaltungsaufwand

Sie können die Betriebs- und Verwaltungskosten auch nach der Anzahl der in einer Wohnung lebenden Personen umlegen.

Dieser Umlageschlüssel sorgt bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten wie Wasser oder Müll für eine gerechte Umlage. Allerdings ist er verwaltungstechnisch nicht ganz unproblematisch, da Sie stets die korrekte Personenzahl ermitteln müssen.

Bei vermieteten Wohnungen kann es schwierig sein, für den Abrechnungszeitraum die genaue Personenzahl festzuhalten.

Miet- oder Wohneinheiten: Bei gleich großen Wohnungen sinnvoll

Hier zählt jede Wohneinheit unabhängig von Ihrer tatsächlichen Größe gleich viel. Daher ist dieser Umlageschlüssel nur sinnvoll für Sie, wenn alle im Haus vorhandenen Wohneinheiten annähernd die gleiche Größe haben.

In der Praxis findet dieser Schlüssel Anwendung bei der Abrechnung von Kabelgebühren.

Miteigentumsanteile: Gerecht bei verbrauchsunabhängigen Betriebskosten

Dieser Umlageschlüssel richtet sich nach den Anteilen, die Ihnen als Wohnungseigentümer am Sonder- und Gemeinschaftseigentum zustehen.

Er ist bei allen unabhängig vom Verbrauch entstehenden Betriebskosten ein gerechter Maßstab, so zum Beispiel bei der Verteilung der Grundsteuer und Versicherung.

Allerdings ist die Umlage nach Miteigentumsanteilen bei verbrauchsabhängigen Kostenpositionen nicht immer sachgerecht.

Hat ein Eigentümer eine große Wohnung, die er allein bewohnt, verfügt er über mehr Miteigentumsanteile als Eigentümer einer kleineren Wohnung.

Bewohnen diese die Wohnung aber zu mehreren Personen, produzieren sie weitaus mehr Müll als eine Einzelperson.

Dennoch müsste der Eigentümer der größeren Wohnung als Inhaber höherer Miteigentumsanteile einen größeren Anteil an Müllgebühren übernehmen.

Verbrauchsabhängig: Gerechte Verteilung verbrauchsabhängiger Kosten

Dort, wo Betriebskosten verbrauchsabhängig entstehen, ist die verbrauchsabhängige Verteilung sicher die gerechteste Methode. Allerdings setzt Sie entsprechende Geräte zur Verbrauchserfassung voraus.

Ein solches Erfassungsgerät ist zum Beispiel ein Kaltwasserzähler für die Erfassung von Wasser- und Abwasser.

Im Übrigen sind Sie bei vermieteten Wohnungen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet, sofern entsprechende Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden sind.

Egal, für welche Art der Kostenverteilung Sie sich entscheiden: Für vermietete Wohnungen sollten Sie sie übernehmen. So bleibt Ihnen die aufwendige Umrechnung der Kosten erspart.

Kombination der Verteilerschlüssel möglich

Sie können die verschiedenen Schlüssel aber auch kombinieren und die Schlüssel für die jeweiligen Kosten anwenden, für die sie sinnvoll erscheinen.

Exkurs: Verpflichtung der Gemeinschaft zur Erfassung der Betriebskosten ist Ermessenssache

Als Gemeinschaft von Wohnungseigentümern haben Sie stets den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung zu berücksichtigen.

Das heißt, Maßnahmen, die Sie treffen, müssen solche sein, die ein vernünftig und wirtschaftlich denkender Wohnungseigentümer ergreifen würde, um entweder Tauglichkeit und Wert der Wohnungseigentumsanlage zu erhalten bzw. zu verbessern oder um ein geordnetes und friedliches Zusammenleben zu gewährleisten.

Vor- und Nachteile abwägen

Sind Erfassungsgeräte gesetzlich vorgeschrieben, wie es etwa bei den Kaltwasserzählern der Fall ist, verlangt eine ordnungsgemäße Verwaltung, dass Sie diese einbauen, nutzen und die Kosten entsprechend der Erfassung abrechnen.

Als Wohnungseigentümer haben Sie allerdings einen Ermessensspielraum, das heißt, Sie müssen alle für und gegen eine Erfassung sprechenden Umstände abwägen. So spricht für die verbrauchsabhängige Erfassung stets, dass sie dem Verursachungsprinzip Rechnung trägt und somit zu mehr Verteilungsgerechtigkeit führt.

Sind allerdings die Aufwendungen für die Verbrauchserfassung unverhältnismäßig hoch, widerspricht dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Das ist dann der Fall, wenn die Aufwendung die Einsparung übersteigt, die sich über 10 Jahre voraussichtlich erzielen lässt.

Die Änderung des Verteilerschlüssels ist für Sie als Eigentümer oft sowohl wünschenswert als auch berechtigt.

Denn wer kennt das nicht:

Ein Wohnungseigentümer produziert Betriebskosten, die Gemeinschaft muss sie tragen.

Der richtige Verteilerschlüssel ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Wohnungseigentümern.

Mit diesem Umlageschlüssel werden die innerhalb der Wohnungseigentumsanlage anfallenden Betriebs- und Verwaltungskosten angemessen auf die einzelnen Eigentümer verteilt.

Je größer die Wohnanlage ist, desto häufiger kommt es vor, dass einige Eigentümer die vorhandene Verteilung als unbillig empfinden:

Verteilerschlüssel für Betriebskosten sind häufig ungerecht …

Stellen Sie sich vor, in einer Eigentumsanlage werden die Wasserkosten nach Quadratmetern verteilt. In einer Wohnung wird übermäßig viel Wasser produziert, da dort 5 Bewohner wohnen, die mehrfach am Tag duschen und darüber hinaus im Sommer viel Wasser für Ihr Gartenstück verbrauchen.

Bei allen anderen Bewohnern des Hauses liegt der Wasserverbrauch im normalen Rahmen. Hier würden Sie sich als Eigentümer mit einem normalen Wasserverbrauch benachteiligt fühlen, wenn die Wasserkosten nach Quadratmetern aufgeteilt würden.

Denn letztlich würden Sie den hohen Wasserverbrauch der einen Wohnung mitfinanzieren. Das kann aber nicht in Ihrem Sinn sein.

Ähnlich ist es in folgendem Fall: In der Wohnungseigentumsanlage betätigen sich zwei Familien als Hobbyschreiner, wodurch besonders viel Müll in Form von Holzabfällen produziert wird. Würden die Müllgebühren hier nach Personenzahl oder Wohnfläche verteilt, müssten hier wiederum die Eigentümer, deren Müllverursachung im normalen Bereich liegt, die übermäßigen Müllkosten der beiden Familien mittragen.

… können aber von Ihnen geändert werden

Solche Situationen müssen Sie nicht hinnehmen. Vielmehr können Sie für eine gerechtere Verteilung sorgen, indem Sie den Verteilerschlüssel für die Betriebs- und Verwaltungskosten in der Wohnanlage ändern. Wie Sie eine solche Änderung vornehmen können und was Sie dabei beachten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Kurzer Abriss: Alte und neue Gesetzeslage zur Änderung des Verteilerschlüssels

Die entscheidende Vorschrift für die Umlage der Betriebs- und Verwaltungskosten ist § 16 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Diese Regelung wurde im Rahmen der Reform des Wohnungseigentumsrechts zum 01.07.2007 geändert. Während § 16 WEG der alten Gesetzesfassung eine recht starre Regelung zur Kostenverteilung enthielt, ist die neue Regelung wesentlich flexibler und eine ungemeine Erleichterung für eine Änderung des Verteilerschlüssels.

Alte Gesetzeslage für Eigentümer unflexibel

Nach der alten Regelung traf das Gesetz nur eine Aussage über die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums, an dem alle Eigentümer einen Miteigentumsanteil innehaben. Zum Gemeinschaftseigentum gehören etwa Außenflächen, Flure und Gemeinschaftsräume.

Fielen hier Betriebskosten an, so wurden diese per Gesetz nach Eigentumsanteilen auf die Eigentümer verteilt. Über die Verteilung von Betriebskosten für das Sondereigentum, also Ihre Wohnung betreffend, sah § 16 WEG keine Regelung vor.

Hatten die Eigentümer dann keine Regelung durch Beschluss oder Vereinbarung getroffen, oder war nicht klar, ob Kosten zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum zählten, mussten im Zweifel die Gerichte herangezogen werden. Die Rechtslage war hier ausgesprochen unsicher.

Früher: Änderung nur, wenn Öffnungsklausel

Eine Änderung der Verteilerschlüssel für die Betriebskosten war durch das Gesetz gar nicht vorgesehen. Eine solche war nur möglich, wenn die Vereinbarung oder Teilungserklärung eine sogenannte Öffnungsklausel enthielt. In der Regel war aber auch dann Einstimmigkeit oder zumindest eine ¾-Mehrheit erforderlich.

Das war natürlich sehr unflexibel und machte Ihnen als Wohnungseigentümer die Änderung vorhandener Verteilerschlüssel geradezu unmöglich.

Neuer § 16 Absatz 3 WEG schafft Erleichterung

Die zuvor geschilderten Probleme wurden durch die Änderung des § 16 WEG aus der Welt geschafft. Zum einen bezieht sich diese Vorschrift nunmehr auch auf die Umlage der Betriebskosten für das Sondereigentum, sodass Sie als Eigentümer diesbezüglich eine Regelung an der Hand haben.

Zum anderen lässt die Vorschrift eine Änderung der Kostenverteilung bereits durch einfache Stimmenmehrheit zu. Damit haben Sie eine reelle Chance, die Umlage der Kostenverteilung abzuändern.

Vorteil des neuen § 16 WEG für Sie:

1. Der Verteilerschlüssel ist auch für die für das Sondereigentum anfallenden Betriebskosten änderbar.
2. Eine Änderung ist durch einfache Stimmenmehrheit möglich.

Wenn Sie eine bauliche Maßnahme planen, ist es wichtig für Sie, diese rechtlich richtig einzuordnen.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) knüpft nämlich an unterschiedliche Maßnahmen jeweils andere Stimmenerfordernisse.

Würden Sie eine Maßnahme rechtlich falsch einordnen und sie mit einer zu geringen Stimmenmehrheit beschließen, wäre Ihr Beschluss anfechtbar.

Damit könnte ein Eigentümer, der mit dem Beschluss nicht einverstanden war, diesen durch Erhebung der Anfechtungsklage hinfällig machen.

Folgende bauliche Maßnahmen sieht das WEG vor:

• Instandhaltung und Instandsetzung
• modernisierende Instandsetzung
• Modernisierung
• bauliche Veränderung

Instandhaltung: ursprünglichen Zustand erhalten

Eine Instandhaltung dient der Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands der Wohnanlage. Sie umfasst alle Maßnahmen, mit denen Sie normale und gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen beseitigen oder ihnen vorbeugen.

Darunter fallen Wartungsarbeiten, etwa an Elektro- oder Sanitäranlagen oder an Aufzügen. Aber auch Kleinreparaturen oder Pflege- und Reinigungsarbeiten zählen zur Instandhaltung.

Instandsetzung: Schäden/Mängel beseitigen

Mit einer Instandsetzungsmaßnahme gehen Sie einen Schritt weiter: Sie stellen den ursprünglich vorhandenen Zustand und den bestimmungsgemäßen Gebrauch wieder her.

Sie möchten also Schäden und Mängel der Wohnanlage aufgrund von Alterung, Abnutzung oder aber dem Einwirken Dritter beseitigen. Beispiele hierfür sind: der Austausch von defekten Rollläden, die Reparatur einer Kellertür oder die Erneuerung des aufgrund von Witterungseinflüssen beschädigten Außenputzes.

Beachten Sie: Für eine Instandsetzungsmaßnahme ist es nicht erforderlich, dass bereits ein Defekt oder Schaden an der Anlage eingetreten ist. Es muss jedoch nach dem normalen Lauf der Dinge in Kürze damit zu rechnen sein.

Modernisierende Instandsetzung: auch Verbesserung

Durch die Option der modernisierenden Instandsetzung sind Sie und Ihre Eigentümergemeinschaft nicht dazu gezwungen, es bei der bloßen Beseitigung von Schäden zu belassen und damit unter Umständen in eine veraltete Anlage zu investieren.

Durch eine modernisierende Instandsetzung ersetzen Sie schadhafte Anlagen und Einrichtungen nicht durch gleichwertige, sondern durch neuere, technisch bessere und vielleicht auch kostspieligere.

Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Sie defekte von Hand zu betreibende Rollläden durch elektrische Rollläden ersetzen oder einen maroden Jägerzaun gegen moderne Zaunelemente austauschen.

Modernisierung: Wertsteigerung, Verbesserung oder Energieeinsparung

Zur Bestimmung des Begriffs „Modernisierung“ verweist das WEG auf § 559 BGB, der Modernisierungen definiert als

• Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen:

Das sind zum Beispiel Maßnahmen zur Verbesserung der sanitären Einrichtungen, der Belichtung oder Belüftung, des Zuschnitts der Wohnung und des Schallschutzes.

• Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern:

Einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse dienen die Anlage und der Ausbau von nicht öffentlichen Gemeinschaftsanlagen, beispielsweise Stellplätze, Grünanlagen oder Kinderspielplätze. Auch der Ausbau bisheriger Nebenräume oder des Dachgeschosses fallen hierunter.

• Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken:

Dies ist gegeben bei wesentlichen Verbesserungen der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern sowie bei Maßnahmen zur Verminderung des Energieverlusts und -verbrauchs der Heizungs- und Warmwasseranlage.

Alternativ: Anpassung an Stand der Technik

Alternativ zur Modernisierung können Sie auch eine Anpassung an den Stand der Technik beschließen. Dabei geht es Ihnen darum, eine Einrichtung oder Anlage auf den Stand des derzeit technisch Machbaren zu bringen. Das ist etwa bei einer Sanierung der Brandschutzanlage der Fall.

Ausgewogenes Kosten-Nutzen- Verhältnis beachten

Sowohl die Modernisierung als auch die Anpassung an den Stand der Technik können Sie nur beschließen, wenn ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Hauseigentümer die konkret zur Beschlussfassung stehende Maßnahme durchführen würde und sie ein ausgewogenes Kosten-Nutzen-Verhältnis aufweist.

Letzteres ist nur gegeben, wenn sich Ihre Modernisierung in einem überschaubaren Zeitrahmen von etwa 10 Jahren amortisiert. Dies ist im Übrigen auch für die modernisierende Instandsetzung erforderlich.

Bauliche Veränderung: alle anderen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum

Die „bauliche Veränderung“ lässt sich nach dem Ausschlussverfahren definieren und liegt vor, wenn Baumaßnahmen weder eine Instandsetzung noch eine modernisierende Instandsetzung darstellen und auch keine Modernisierung vorliegt.

Zudem müssen die Baumaßnahmen das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, dessen Substanz verändern und auf Dauer angelegt sein. Folgende 3 Punkte sprechen für das Vorliegen einer baulichen Veränderung:

1. Die Maßnahme ist auf Dauer angelegt und nicht nur vorübergehend.
2. Sie gestaltet das gemeinschaftliche Eigentum um.
3. Sie geht weiter als eine Modernisierung oder Instandhaltung.

So liegt eine bauliche Veränderung etwa vor, wenn Sie in das Dach ein Fenster oder eine Gaube einbauen lassen. Aber auch der Anbau einer Markise ist eine bauliche Veränderung, wenn keine der sonstigen Wohnungen über eine Markise verfügt.

Die Ergebnisse einer neuen Umfrage zeigen, dass Deutsche anders wohnen, als die Kataloge und Hochglanz-Magazine es zeigen.

In loser Folge werden die Ergebnisse dieser Studie in diesem Beitrag vorgestellt.

Wie Ihre Kunden heute wohnen wollen, gehört zu den wichtigen Fragen, die Sie beantworten müssen, wenn Sie Immobilien verkaufen.

Wie stellen sich Ihre Kunden ihr Traumhaus vor? Was gehört unbedingt in eine Wohlfühl-Immobilie? Was ist “State of the Art” bei der Ausstattung von Wohnungen und Häusern? Diese Wohnwünsche werden regelmäßig ermittelt.

Kundenwünsche – das unerforschte Wesen

Die Ergebnisse der Studie geben einen Anhaltspunkt, welches die am häufigsten genannten Ausstattungsmerkmale von Wohnungen und Häusern aus Kundensicht sind.

Kopfkino nutzen

Was Kunden wollen, ist die eine Seite der Medaille. Immobilienmakler können sich aber die Bilder, die beim Kunden entstehen, wenn dieser ein Immobilien-Exposé liest, nutzen. Diese Bilder entstehen sehr früh bei dem Studium der vielen Immobilienangebote im Internet oder in der Zeitung.

Es lässt sich aber auch ableiten, welche Punkte in der Immobilienwerbung in den Vordergrund zu stellen sind. Wie häufig wird die Einbauküche in der Headline bereits thematisiert? Das kommt eher selten vor. Für knapp 50 % der Immobiliensuchenden ist die Einbauküche jedoch ein wichtiges Argument.

Der eigene Parkplatz – Luxus in den Städten

Wer wirbt schon mit einem eigenen Parkplatz? Sie sollten es sich überlegen. Umfragen zeigen, dass in einigen Städten für mehr als 80% der eigene Parkplatz ein unverzichtbares oder zumindest sehr wichtiges Ausstattungsmerkmal einer Immobilie ist.

Jeder Bewohner einer Innenstadtwohnung kann diesen verständlichen Wunsch nachvollziehen. Wenn also ein Parkplatz vorhanden ist, dann sollten Sie dieses Pfund in der Werbung auch einsetzen.

Spitzenreiter Balkon

An erster Stelle steht jedoch der eigene Balkon. 84% der Befragten haben angegeben, dass die Wohnung einen Balkon oder das Haus eine Terrasse haben sollte. Das ist demnach der Dreh- und Angelpunkt einer jeden Immobilienwerbung.

Verhandlungen mit dem Verkäufer

Die Ergebnisse sind für Immobilienmakler auch deshalb interessant, weil Wohnungen mit den beliebtesten Ausstattungsmerkmalen am Markt gefragter sind als ohne diese Merkmale. Schon im Einkauf der Immobilie spielen deshalb die Ausstattungsmerkmale eine wichtige Rolle.

Die Wohnung/das Haus hat keinen Balkon, keine gut Einbauküche? Diese Ausstattungsmerkmale genießen eine hohe Aufmerksamkeit. Wenn diese also nicht vorhanden sind, sollten Sie nach anderen Pluspunkten suchen.

Im Gespräch mit dem Eigentümer sind die Kundenwünsche ein weiteres wichtiges Argument bei der Festsetzung des Kaufpreises, mit dem der Verkaufsprozess gestartet wird. Vielleicht tragen die folgenden Punkte auch zur Überzeugung eines Käufers bei, seine Kaufpreisvorstellung zu senken und an die Vorgaben des Immobilienmaklers anzupassen. Viel Erfolg!

Und so wurde in der Umfrage gefragt:

Wenn Sie einmal an Ihre “Traumimmobilie” denken, wie wichtig sind Ihnen folgende Ausstattungsmerkmale?

1. Terrasse oder Balkon: 84 %
2. Badezimmer mit Wanne/Dusche: 82 %
3. Eigener Parkplatz/Garage: 73 %
4. Gäste-WC: 56 %
5. Hochwertige Einbauküche: 48 %
6. Großzügiger Garten: 43 %
7. Offener Kamin/Kaminofen: 35 %
8. Fußbodenheizung: 31 %
9. Echtholz-Parkettboden: 30 %
10. Komfortabler Aufzug: 19 %
11. Wintergarten: 15 %
12. Sauna: 9 %

(Quelle: Planethome AG, – Die genannten Werte beziehen sich auf die Antworten “unverzichtbar” und “sehr wichtig”. Leider teilen die Autoren die Anzahl der Befragungsteilnehmer nicht mit.)

Interessant ist, dass selbst in den Städten das Vorhandensein eines eigenen Parkplatzes als unterschiedlich wichtig eingestuft wurde. Hier gibt es große Abweichungen.

Die Autoren der Studie teilen mit, dass der eigene Parkplatz in Hamburg (66%) nicht so wichtig ist wie in München (mehr als 80%). Das Ausstattungsmerkmal Aufzug und Sauna hat im Vergleich zur letzten Untersuchung etwas verloren. Auch das ist eine interessante Entwicklung und dürfte auf die schwieriger werdende Wohnungssuche in einigen Großstädten zurückzuführen sein.

Nimmt das Wohnungsangebot ab, dann werden auch die Wunschmerkmale heruntergeschraubt. Umso wichtiger wird es den Kunden des gehobenen Segments, diese Ausstattungen weiterhin vor Augen zu führen.

Architektenhonorare können Sie nicht frei aushandeln.

Sie sind gesetzlich in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt.

Der Architekt bietet also seine Leistungen nicht im Preis- sondern im Qualitätswettbewerb an.

Die HOAI setzt die Höhe des Honorars anhand dreier Faktoren fest:

• dem Umfang der Leistung
• den anrechenbaren Baukosten und
• der Schwierigkeit der Bauaufgabe

Leistungsphasen können einzeln vereinbart werden

Der Umfang der Architektenleistung richtet sich danach, welche der neun Leistungsphasen Sie mit ihm vereinbart haben. Er ist also durch die Honorarordnung klar festgelegt.

Die anrechenbaren Baukosten beinhalten die Kosten für die Herstellung oder den Umbau des Gebäudes.

Die Umsatzsteuer, die in den Bauaufträgen enthalten ist, wird nicht berücksichtigt. Grundsätzlich keine Berücksichtigung finden Kosten des Grundstücks, Kosten der Herrichtung des Grundstücks zum Baubeginn, Erschließungskosten und die Kosten der Außenanlagen.

Unterteilung in fünf Honorarzonen

Die Schwierigkeit der Bauaufgabe unterteilt sich in fünf Honorarzonen. Durch die Honorarzone wird die Komplexität eines Vorhabens bewertet.

Die Honorarzone I steht für sehr geringe, Honorarzone III für durchschnittliche und Honorarzone V für sehr hohe Planungsanforderungen. Zusätzlich ist jede Honorarzone noch in einen Mindest- und einen Höchstsatz unterteilt.

Achtung: Honorar über Höchstsatz unzulässig

Würde Ihr Architekt mit Ihnen ein die Höchstsätze überschreitendes Honorar vereinbaren, so wäre diese Vereinbarung unwirksam. An Stelle des vereinbarten Honorars könnte er aber den Höchstsatz nach der HOAI fordern.

Für Sie als privatem Bauherrn sind in der Regel nur die Zonen III und IV von Bedeutung.

Zone III gilt für Wohnhäuser mit durchschnittlicher Ausstattung und Zone IV für Wohnhäuser mit überdurchschnittlicher Ausstattung, Terrassen- und Hügelhäuser, planungsaufwendige Einfamilienhäuser mit entsprechendem Ausbau und Hausgruppen in planungsaufwendiger verdichteter Bauweise auf kleinen Grundstücken.

Die HOAI enthält eine Honorartafel, aus der Sie je nach anrechenbaren Kosten den Honoraranspruch Ihres Architekten ablesen können (siehe unten).

Berechnungsbeispiel

Sie möchten ein Einfamilienhaus bauen. Das Bauvorhaben bringt durchschnittliche Planungsanforderungen mit sich, fällt also in die Honorarzone III.

Die anrechenbaren Kosten des Gebäudes liegen bei 160.000 €. Ihr Architekt erbringt keine besonderen Leistungen. Ausgehend von dem Mindestsatz müssen Sie mit folgendem Architektenhonorar rechnen:

Wenn Sie Ihren Architekten mit zusätzlichen Aufgaben betrauen möchten, fragen Sie ihn, ob diese in dem erteilten Auftrag bereits enthalten sind oder aber zusätzlich honoriert werden müssen. Gerade in diesen „Zusatzaufträgen“ liegt oft eine Kostenfalle, die Ihre gesamte Kalkulation über den Haufen werfen kann.

Gesamtleistung geht über reine Planung hinaus

Wenn Sie ein Bauvorhaben planen, müssen Sie wissen, welche Leistungen Ihr Architekt erbringen muss und welche Kosten dies verursacht.

Die Gesamtleistung, die ein Architekt erbringen kann, ist sehr weitreichend. Die Planung des Bauvorhabens selbst stellt nur einen Teil dieser Gesamtleistung dar. Seine Aufgaben beginnen deutlich früher und reichen, je nach Vereinbarung, sehr viel weiter.

Vereinfacht gesagt, können Sie das Leistungsspektrum eines Architekten in einen Planungs- und einen Bauprozess einteilen.

Das ein Grundstückskaufvertrag rechtswidrig ist,  wenn der Grundstückswert um 100 Prozent überschritten wurde, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Februar 2012.

Ein Wohnungseigentümer und ein Interessent schlossen einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung ab. Der vereinbarte Kaufpreis lag jedoch mehr als 100 Prozent über dem tatsächlichen Wert der verkauften Wohnung.

Der Interessent verlangte später Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Zu Recht!

Nach Ansicht des höchsten deutschen Zivilgerichts lag ein von der Rechtsordnung nicht hinnehmbares sittenwidriges Rechtsgeschäft vor.

Zwischen der Leistung, also der Übertragung des Eigentums an der Wohnung, und der Gegenleistung, dem Kaufpreis, lag ein zu großes Missverhältnis vor. Der Kaufpreis konnte auch nicht nachträglich reduziert werden.

Entscheidend für die Beurteilung einer Sittenwidrigkeit ist der Zeitpunkt des Abschlusses eines Vertrages (BGH, Urteil v. 10.02.12, Az. V ZR 51/11).